Vedtekter for S12
SAMEIEAVTALE FOR SAMEIET
GNR. 207 BNR. 267 I OSLO KOMMUNE
Tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 22.05.2002
i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31
Endret 16.03.2015
I forbindelse med oppløsning av ovennevnte eiendom i eierseksjoner, er det fastsatt følgende sameieavtale:
1.
Sameiet “Skippergata 12”, er en kombinert bolig/næringseiendom i Oslo kommune omfattende 1 næringsseksjon og 32 boligseksjoner. Denne kontrakts formål er å sikre sameiernes felles interesser, ivaretagelse av fellesareal, forhold av nabomessig art m.m. Den skal gjelde som en avtale mellom sameierne til enhver tid, men kan endres eller tilpasses de aktuelle forhold etter beslutning av sameierne som til sammen eier minst 2/3-deler av eiendommen, jfr. pkt. 8.
2.
Hver enkelt eier av en bestemt ideell eierpart får alene grunnbokshjemmel til denne, og skal ha rett til å overdra sin ideelle eierpart med eksklusiv bruksrett til den bestemte eierseksjon ved salg, gave, arv eller på annen måte.
Ved utleie av seksjonen står eierne ansvarlig for leierens forhold, og er forpliktet til å gjøre leieren kjent med de regler som gjelder for sameiet. Tilsvarende gjelder ved utlån av leiligheten. Sameiet kan med 2/3-dels flertall fastsette nærmere bestemmelser om utleie og utlån av seksjonene, og fastsette ordensregler for bruken av seksjonene og fellesareal.
3. Partsforhold - fellesutgifter og forpliktelser.
Sameierne eier og hefter for hver sin eierpart i sameiet. Fordeling i henhold til seksjons-begjæring. I nevnte partsforhold er den enkelte sameier ansvarlig for sameiets felles forpliktelser av enhver art.
Det indre vedlikehold av seksjonene påhviler i sin helhet den enkelte eier, herunder vedlikehold av vinduer og dører med glass, karmer og rammer. Seksjonenes innbyrdes størrelse er lagt til grunn ved fordeling av eierbrøkene.
4.
Seksjonene må benyttes etter de til enhver tid gjeldende vedtekter, offentlige lover og bestemmelser. Sameierne forplikter seg til å overholde vanlige regler for god husorden. Sameiermøtet kan vedta husordensregler som blir bindende for samtlige sameiere.
Samtlige sameiere skal dog ha hatt anledning til på forhånd å uttale seg om reglene. Ved utleie eller utlån av seksjonene eller deler derav, er vedkommende sameier forpliktet til å gjøre leier/låner kjent med de ordensregler som gjelder, liksom sameieren i sådanne tilfelle bærer det fulle ansvar for at reglene overholdes.
Innvendige forandringer i seksjonen er tillatt i den utstrekning de ikke kommer i strid med gjeldende byggeforskrifter, byggevedtekter eller skader de øvrige sameiernes seksjoner.
Vedkommende som ønsker å foreta bygningsmessige forandringer, plikter å melde fra til styret i sameiet på forhånd dersom arbeidene er av en sådan art at de krever bygningsmyndighetenes tillatelse.
Utvendige arrangementer på bygningen, f.eks. markiser o.l., skal være ensartet. Styret eller den det bemyndiger, kan med bindende virkning treffe avgjørelser om slike arrangementers utseende og konstruksjon.
5. Fellesanlegg.
Gårdsplass og andre fellesanlegg, herunder ledningsnett m.v., er underlagt styrets bestemmelser med hensyn til benyttelse, orden og vedlikehold.
For å bedre sikkerheten og overvåke uønsket atferd, kan styre beslutte å installere kamera/videoovervåking i sameiets fellesarealer. Overvåking må skje i henhold til de til enhver tid gjeldende lover, regler og retningslinjer. Styret skal melde fra til Datatilsynet før overvåking iverksettes.
Sameiermøtet.
Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Medlemmene av sameiermøtet er samtlige sameiere. Styret og forretningsfører har plikt til å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett husstandsmedlem fra hver seksjon har rett til å uttale seg på sameiermøtet.
6. Innkalling til ordinære sameiermøter.
Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret innkaller skriftlig til årsmøte med ett varsel på minst 8 dager og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på årsmøtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport og revidert regnskap. Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet, skal sendes inn skriftlig til styret, innen styrets gitte varsel.
For at et forslag som nevnt i lov om eierseksjoner, paragraf 21, jfr. denne avtales pkt. 6, “sameiets kompetanse”, annet og tredje ledd skal kunne behandles på sameiermøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen.
Sameiets kompetanse.
“Med de unntak som følger av annet og tredje ledd i denne paragraf eller av vedtektene, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til avgitt stemmetall. Hvis ikke vedtektene krever større flertall, kreves det 2/3-dels flertall av de avgitte stemmene til vedtak som:
1. Nyanskaffelser, samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlig.
2. Fastsetting av vedtekter og endring av disse.
3. Vedtak som nevnte paragraf 12, fjerde ledd.
4. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen kreves enstemmighet blant alle sameierne”.
7. Innkalling til ekstraordinære sameiermøter.
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3, høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Paragraf 6, 4. ledd gjelder tilsvarende.
8. Om sameiermøtet.
I sameiermøtet har sameierne stemmerett, med en stemme for hver seksjon de eier. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.
Det ordinære sameiermøtet skal:
1. Behandle årsrapport fra styret.
2. Behandle og godkjenne årsregnskapet.
3. Behandle andre saker nevnt i innkallingen.
4. Foreta valg etter pkt. 11
Det ekstraordinære sameiermøtet skal behandle saker som nevnt i innkallingen til møtet.
Sameiermøtet ledes av styrets leder. Hvis leder ikke er tilstede, velger sameierne en møteleder blant de tilstedeværende sameierne.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle de saker som behandles og alle vedtak som treffes på sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne, valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
9. Ugildhet.
Ingen kan som sameier, eller ved fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøtet om en rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar, dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.
10. Styret.
Sameiet skal ha et styre på 3 personer. Ett av styremedlemmene skal være leder.
11. Sammensetning av styret.
Styret med ett varamedlem velges av sameiermøtet blant sameierne. Styrets leder velges særskilt. Styremedlem tjenestegjør i ett år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper.
Vedtektenes bestemmelser om styremedlemmer får så langt de passer, anvendelse på varamedlemmer.
12. Innkalling til styremøter.
Det innkalles til styremøte av styrelederen etter behov eller når minst to styremedlemmer forlanger det. Innkallingen skal angi sted og tid for møtet, samt de saker som vil bli behandlet.
13. Styremøter.
Styremøtet ledes av styrelederen. Dersom vedkommende har forfall, og det ikke er valgt nestleder, velger styret en møteleder.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
14. Styrets kompetanse m.v.
Styret står for forvaltning av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet.
Det hører under styret å si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks til dem, og fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter.
Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møteleders stemme utslaget. I felles anliggender og ved salg eller bortfeste etter lov om eierseksjoner paragraf 12, fjerde ledd nr. 1, representerer styret sameierne og forplikter dem ved underskrift.
Forretningsfører skal ansettes av sameiermøtet.
15. Ugildhet for styremedlem og forretningsfører.
Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noen spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
16. Regnskap og revisjon.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor, valgt av sameiermøtet.
17. Oppløsning av sameiet.
Sameiet kan ikke oppløses uten samtykke fra samtlige sameiere. Den enkelte sameier har dog adgang til å overdra sin eierpart til tredjemann og i denne forbindelse transportere til ham sine rettigheter og forpliktelser overfor sameiet.
Overdragelse av bruksretten til den andel av eiendommen som eierparten knytter seg til. En overdragelse er først gyldig når lovlig transport foreligger, samt at sameieavtalen er vedtatt av ny eier.
18. Mislighold.
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfeller der det kan kreves utkastelse etter paragraf § 18, siste avsnitt.
Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved auksjon hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist på minimum seks måneder fra pålegget er mottatt.
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Utkastelse kan skje uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, når det ikke er reist innsigelse mot utkastelsen eller innsigelsen er klart grunnløs. Avgjørelsen tas av namsretten i kjennelse som kan påkjæres.
19. Forholdet til lovgivningen.
Hvor intet annet er avtalt i denne sameiekontrakt, gjelder bestemmelsene i Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31.
Samtlige sameiere skal ha rett til å få ett eksemplar av denne sameiekonktrakt.
Oslo den 22. mai 2002